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전세나 월세 계약을 앞두고 있다면 등기부등본 확인은 선택이 아니라 필수입니다.
등기부등본은 어렵게 보이지만, 사실 딱 3가지만 보면 집의 위험 여부를 판단할 수 있습니다.
👉 이 글에서는 초보자도 바로 이해할 수 있도록 등기부등본 보는 방법을 핵심만 정리했습니다.
👉 지금 확인하려는 집이 있다면 이 글 보면서 같이 체크해보세요.
등기부등본이 중요한 이유
등기부등본은 해당 부동산의 권리 관계를 기록한 공식 문서입니다.
확인하지 않으면 생기는 문제
- 전세 사기
- 깡통전세
- 보증금 미반환
- 대출 과다 위험
👉 결론
등기부 확인 = 보증금 안전 확인
등기부등본 발급 방법
먼저 등기부를 확인해야 합니다.
👉 발급 사이트
https://www.iros.go.kr (대법원 인터넷등기소)
발급 방법
- 주소 입력
- 열람 선택 (약 700원)
- 즉시 확인 가능
👉 모바일도 가능해서 계약 당일 확인 필수
등기부등본 보는 핵심 3가지
👉 이 3가지만 보면 충분합니다.
표제부 (기본 정보 확인)
건물의 기본 정보가 나오는 부분
확인 항목
| 항목 | 체크 내용 |
| 주소 | 계약서와 동일한지 |
| 건물 종류 | 아파트 / 빌라 |
| 면적 | 실제와 일치 |
👉 다르면 계약 주의
갑구 (소유권 확인)
👉 계약 안전성의 핵심
확인 항목
| 항목 | 의미 |
| 소유자 | 계약 상대와 동일한지 |
| 소유권 이전 | 최근 변동 여부 |
| 압류 / 가압류 | 위험 신호 |
👉 핵심 체크
✔ 소유자 다르면 계약 금지
✔ 압류 있으면 위험
을구 (대출 및 근저당)
👉 전세 위험 판단 핵심
확인 항목
| 항목 | 의미 |
| 근저당 | 은행 대출 |
| 채권최고액 | 대출 상한 금액 |
| 금융기관 | 대출 기관 |
근저당 해석 방법 (중요)
👉 가장 많이 헷갈리는 부분
계산 공식
채권최고액 ÷ 1.2 = 실제 대출
예시
| 항목 | 금액 |
| 채권최고액 | 2억 |
| 실제 대출 | 약 1.6억 |
👉 이 금액이 실제 빚
전세 위험 계산 방법
👉 등기부 + 시세 함께 확인
계산 공식
(대출 + 전세금) ÷ 집값 × 100
위험 기준
| 비율 | 위험도 |
| 70% 이하 | 안전 |
| 70~80% | 주의 |
| 80% 이상 | 위험 |
👉 80% 넘으면 계약 재검토
등기부등본 위험 신호
👉 아래 중 하나라도 있으면 주의
- 근저당 과다
- 압류 / 가압류 존재
- 소유자 불일치
- 소유권 잦은 변경
👉 발견 시 추가 확인 필수
전세 안전 확인 사이트
함께 확인하면 좋은 사이트
| 항목 | 사이트 |
| 등기부등본 | https://www.iros.go.kr |
| 실거래가 | https://rt.molit.go.kr |
| 건축물대장 | https://www.gov.kr |
👉 3개 같이 보면 거의 모든 위험 확인 가능
실전 체크리스트
👉 계약 전에 이것만 확인
✔ 소유자 일치
✔ 근저당 확인
✔ 압류 여부 확인
✔ 시세 대비 대출 비율
초보자 실수 TOP 3
❌ 을구 확인 안 함
❌ 예전 등기부 확인
❌ 대출 계산 안 함
👉 이 3가지만 피해도 안전
3초 핵심 체크법
👉 시간이 없다면 이것만
- 소유자 맞는지
- 대출 있는지
- 압류 있는지
👉 이상 있으면 계약 보류
결론
등기부등본은 복잡해 보이지만
핵심 3가지만 보면 충분합니다.
✔ 소유자 확인 (갑구)
✔ 대출 확인 (을구)
✔ 위험 권리 확인
👉 이 세 가지만 확인해도
전세 사기와 보증금 위험을 대부분 피할 수 있습니다.
👉 지금 계약 예정이라면
등기부등본부터 다시 확인해보세요.
👉 이 글을 저장해두면
다음 계약에서도 계속 활용할 수 있습니다.