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전세 계약을 앞두고 있다면 계약서 작성보다 먼저 확인해야 할 것들이 있습니다.
전세는 수억 원의 보증금을 맡기는 거래이기 때문에 사전에 무엇을 확인하느냐에 따라 안전 여부가 결정됩니다.
최근 전세 사기와 깡통전세 문제가 증가하면서, 많은 세입자들이 계약 이후가 아니라 **“계약 전에 무엇을 확인해야 하는지”**를 가장 많이 검색하고 있습니다.
이 글에서는 세입자 입장에서 전세계약 전에 반드시 확인해야 할 핵심 7가지를 표와 체크리스트 중심으로 정리했습니다.
전세 계약 전 확인이 중요한 이유
전세 계약은 단순한 임대차 계약이 아니라 보증금을 지키는 구조 설계 과정입니다.
확인을 하지 않으면 생길 수 있는 문제
- 보증금 미반환
- 깡통전세 위험
- 경매 시 후순위 밀림
- 전세 사기 피해
👉 결론
계약 전에 확인하면 대부분의 위험은 예방 가능합니다.
전세 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지
1. 집 시세 확인
전세 가격이 적정한지 판단하는 가장 기본 단계입니다.
확인 방법
체크 포인트
| 항목 | 기준 |
| 전세가 | 매매가 대비 70~80% 이하 |
| 시세 대비 | 지나치게 높으면 위험 |
👉 시세보다 전세금이 높으면 깡통전세 가능성
2. 등기부등본 확인
집의 대출과 권리관계 확인 필수
확인 사이트
👉 https://www.iros.go.kr (대법원 인터넷등기소)
확인 항목
| 항목 | 의미 |
| 근저당 | 은행 대출 |
| 압류 | 세금 문제 |
| 가압류 | 채무 분쟁 |
| 소유자 | 실제 집주인 |
👉 소유자와 계약자가 다르면 계약 주의
3. 대출 + 전세금 비율 계산
깡통전세 여부 판단 핵심 기준
계산 방법
| 항목 | 예시 |
| 집값 | 4억 |
| 대출 | 2억 |
| 전세금 | 1.5억 |
| 총합 | 3.5억 |
위험 기준_ (대출 + 전세보증금) ÷ 집 시세 × 100 =위험 비율(%)
| 비율 | 위험도 |
| 70% 이하 | 안전 |
| 80% | 주의 |
| 90% 이상 | 위험 |
👉 80% 넘으면 계약 신중
4. 전세 보증보험 가입 가능 여부
보증금 보호의 핵심 장치
확인 사이트
👉 https://www.khug.or.kr (주택도시보증공사)
체크 포인트
- 가입 가능 → 비교적 안전
- 가입 거절 → 위험 신호
👉 보증보험 거절 = 깡통전세 가능성
5. 선순위 임차인 확인
특히 다가구 주택에서 중요
확인 내용
| 항목 | 설명 |
| 기존 세입자 | 보증금 규모 |
| 총 보증금 | 전체 금액 합계 |
👉 기존 세입자 많으면 후순위 위험 증가
6. 건축물 상태 확인
불법 건축물 여부 확인 필수
확인 사이트
확인 항목
- 건축물대장
- 용도 일치 여부
- 불법 증축 여부
👉 불법 건축물은 보증보험 가입 불가 가능성
7. 계약서 특약 작성
마지막 안전장치
필수 특약
- 근저당 추가 설정 금지
- 보증보험 가입 조건
- 위반 시 배액 배상
👉 특약은 분쟁 발생 시 법적 근거
전세 계약 당일 체크리스트
계약 당일 반드시 해야 할 것
✔ 등기부등본 재확인
✔ 전입신고 준비
✔ 확정일자 받기
✔ 계약서 내용 최종 확인
👉 계약 당일 확인 안 하면 의미 없음
전세 계약 전 핵심 정리
세입자가 반드시 기억해야 할 핵심 4가지
✔ 집 시세 확인
✔ 대출 및 권리관계 확인
✔ 보증보험 가입 가능 여부 확인
✔ 계약서 특약 작성
결론
전세 계약은 운이 아니라 확인으로 안전이 결정되는 구조입니다.
특히 아래 3가지는 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 대비 전세금
- 대출 및 권리관계
- 보증보험 가입 가능 여부
이 세 가지만 제대로 확인해도
전세 사기와 깡통전세 위험을 대부분 피할 수 있습니다.
전세 계약을 앞두고 있다면
계약서 작성 전에 반드시 이 체크리스트부터 확인하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 🏠