다주택자 양도세 중과 유예 종료, 세금 2.6배 폭탄 현실화! 2025년 부동산 시장 전망

세금폭탄 예고, 다주택자들의 긴장 고조

내년 5월 9일, 양도소득세 중과 유예 조치 종료가 예정되면서 다주택자들의 불안감이 커지고 있습니다.
정부가 유예 연장 대신 종료에 무게를 두면서 양도세 부담이 최대 2.6배까지 증가할 가능성이 제기되고 있습니다.
‘세금폭탄’이라는 표현이 과하지 않을 정도로, 다주택자들은 자산 관리 전략을 재정비해야 하는 시점에 놓였습니다.

 

 

다주택자 양도세 중과의 영향 — 세금 2.6배 증가 현실화

 

양도세 중과가 다시 시행되면 다주택자의 세금 부담은 급격히 커집니다.
예를 들어 서울의 한 3주택자가 15년 전 5억원에 매입한 아파트를 15억원에 매도할 경우,

• 중과 배제 시: 약 2억5700만원
• 중과 적용 시: 약 6억8200만원
  으로 세금이 165% 상승, 약 7억5000만원 세금폭탄을 맞게 됩니다.

이는 단순한 수치 상승이 아니라, 시장 거래 의사 자체를 위축시키는 수준의 변화로 분석됩니다.

규제지역 지정으로 매도도 어려운 현실

 

현재 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.
이런 상황에서 주택을 매도하면 양도세율이 크게 높아집니다.

• 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트 추가
• 3주택자는 30%포인트 추가
  게다가 토지거래허가제로 인해 단순 매도조차 까다롭고,
  실거주 의무가 부여되어 주택을 자유롭게 처분하기 어려운 상황입니다.

 

 

장기보유특별공제 배제, 세 부담 이중 압박

 

그동안 다주택자는 보유 기간에 따라 **최대 30%까지 세금 감면(장기보유특별공제)**을 받을 수 있었지만,
조정대상지역 내 주택에는 이 혜택이 적용되지 않습니다.
즉, 오랜 기간 세금을 성실히 내며 보유한 주택이라도 공제 없이 전액 과세 대상이 됩니다.
이로 인해 보유·양도 모두에서 세 부담이 동시에 증가하게 됩니다.

정부의 세제 개편 방향 — “합리화”지만 연장 가능성은 낮다

 

정부는 최근 ‘부동산 세제 합리화 방안’ 마련을 예고했습니다.
기획재정부를 중심으로 **부동산 세제 합리화 태스크포스(TF)**를 가동할 계획이지만,
현재까지는 유예 연장보다는 종료 기조가 우세합니다.

즉, 2025년 5월 9일 이후부터 양도세 중과가 다시 부활할 가능성이 높습니다.
전문가들은 이를 “시장에 큰 변곡점이 될 정책”이라고 분석하며,
다주택자들은 지금이 매도 시점 판단의 마지막 기회가 될 수 있다고 경고합니다.

 

 

팔고 싶어도 못 파는 시장, 매물 잠김 현실화

 

양도세 부담이 커진다고 해도 매도가 쉽지 않습니다.
세입자의 계약갱신청구권으로 인해 최대 4년간 세입자가 거주할 수 있고,
실거주 의무 규제로 인해 계약 즉시 입주해야 하는 경우도 많습니다.

결국 시장에 나오는 매물이 줄어드는 **‘매물 잠김 현상’**이 본격화될 가능성이 높습니다.
매물이 줄면 거래 절벽 → 공급 감소 → 가격 상승으로 이어질 수 있습니다.
즉, 세금을 올려 투기를 억제하려는 정책이 오히려 시장 경직성을 초래할 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.

전문가 분석 — “세금은 오르고 거래는 줄 것”

 

전문가들은 한목소리로 양도세 중과 유예 종료가 시장에 부정적 영향을 줄 것이라고 전망합니다.
우리은행 WM영업전략부 세무팀은 “중과가 재개되면 세금 부담이 급증해 거래가 급감할 것”이라고 분석했으며,
국토교통부 관계자 또한

“다주택자는 내년 5월 9일 이전 매도를 검토해야 한다”고 권고했습니다.

세금 인상분이 세입자에게 전가될 가능성도 제기되며,
임대료 상승 → 전세 시장 불안 → 실수요자 부담 확대의 악순환이 우려됩니다.

다주택자의 절세 전략 — 지금 고려해야 할 네 가지 포인트

 

양도세 중과 유예 종료가 확정적으로 다가오면서 다주택자는 적극적인 세무 전략이 필요합니다.

1. 5월 9일 이전 매도 검토: 유예 종료 전 매도 시 중과세 피할 수 있음
2. 일시적 2주택 비과세 요건 확인: 실거주 중심의 매도라면 비과세 가능성 존재
3. 증여·분할 매도 전략: 가족 간 분산 보유로 세율 구간 조정
4. 전문가 상담 필수: 보유 주택의 위치·가격·보유 기간별 세금 시뮬레이션 활용

이러한 사전 전략을 통해 일부라도 세금 부담을 완화할 수 있습니다.

 

 

부동산 시장 전망 — 거래절벽과 가격 상승의 이중 구조

 

양도세 중과 종료 이후 시장은 단기적으로 거래량 급감이 예상되지만,
중장기적으로는 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력이 높아질 수 있습니다.
즉, 세금 증가 → 매물 감소 → 가격 상승 → 실수요자 부담 가중이라는 흐름이 우려됩니다.

정부가 세제 합리화와 시장 안정의 균형점을 어떻게 맞출지가 핵심 과제가 될 전망입니다.

양도세 중과 유예 종료는 단순한 세금 이슈가 아니라,
부동산 시장 전반에 영향을 미칠 중대 변수입니다.
거래절벽과 매물 잠김 현상이 현실화되기 전에
세무 전문가와 상담하고, 자산 포트폴리오를 재점검해야 합니다.

2025년 상반기 부동산 시장은 세금 정책과 공급 제한이 맞물린 변곡점이 될 것입니다.
지금의 선택이 향후 몇 년의 자산 가치를 좌우할 수 있습니다.